私たちの信念
オンラインの不動産査定は壊れています。多くの「無料査定」は連絡先を集めるフォームで、仲介業者に転売され、何週間も電話がかかってきます。MyHomePrice はその逆です。100% オンライン、仲介なし、公証人のもとで実際に署名された売買のみに基づきます。誰からも電話はありません。レポートは 1 分で完成します。
データ:広告ではなく実取引
すべては DVF(Demandes de Valeurs Foncières)データベースに基づきます。2014 年以降に税務当局が登記した全取引で、フランス政府(Etalab)がオープンデータとして公開しています。全国 920 万件の戸建・マンションの売買を分析し、公式公開(4 月と 10 月)のたびに自動更新します。計算に掲載価格は一切入りません。署名済みの価格だけです。
現在価値の査定
郵便番号ごとの直近 3 年の実取引の m² 単価中央値を取引量で加重し、加重面積(地下室・ガレージ・テラス)を計算、建築家の知見で較正した約 20 の基準(状態、エネルギー性能、暖房、隣接状況、キッチン・浴室など)を適用します。汎用的な表が見落とす判断も含みます。オスマン様式の建物では最上階ではなく 3〜5 階が最も高く売れます。結果は誠実な価格帯(地域で ±8%、県レベルにフォールバックした場合 ±12%)で、サンプル数と各係数を PDF レポートに明示します。
さらに「AI セカンドオピニオン」(ベータ)があります。400 万件の類似取引(2021–2025)で学習した機械学習モデルが、面積・部屋数・土地・地域の価格水準だけから同じ物件を査定します。申告した状態やエネルギー性能は見ません。独立した検証で、誤差も公開しています。テスト年の中央値誤差は 18%、単純な地域中央値は 20% でした。2 つの数値が近ければ信頼度が上がり、離れていれば物件の状態が大きく影響しているサインです。 査定を試す →
価格予測:統計と人工知能
2 つのエンジンをワンクリックで比較できます。統計モデル(基準)は地域の実際の傾向から出発し、フランス市場の長期的なペースへ収束させます(平均回帰)。シナリオは実質金利経路に固定します。ECB が公表する住宅ローン金利、インフレ率、10 年国債利回りを毎月平滑化・再較正します。
AI モデル(ベータ)は、12 年分の DVF から得た 57,000 の地域・年観測で学習した勾配ブースティングです。1 年と 5 年を直接予測し、テスト年の平均絶対誤差は 1 年で 6.5%、5 年で年 2.8% と、単純な外挿より優れています。5 年を超える、データで判断できない領域では、軌道は市場の構造的ペースに戻ります。結果と同様に限界も公開します。 予測を試す →
MyHomePrice 指数(再売買)
取引の構成が変わると中央値は歪みます。真の傾向を測るため、再売買指数を構築しました。米国の有名な Case-Shiller 指数の手法です。920 万件の取引のうち、同じ物件が 2 回売られた 125 万件(地籍区画で照合)を Bailey-Muth-Nourse 回帰にかけ、フランス全体と 96 県について公表(2014 年 = 100)。2021–2024 年のパリの調整やボルドーの反落など、平均が均してしまう動きを捉えます。各県ページで確認できます。 パリ(75)→
診断書類の AI 分析
検討中の物件の診断書類(DDT)または付属書類付きの売買予約契約をアップロードすると、AI が優先順位付きの重要事項、修繕費用、交渉材料、売主への質問を抽出します。原本で確認できるよう書類のページを参照付きで示します。実際の書類でのテストでは、本物の記載ミス(証書と付属書類の間で地籍面積が 1 列ずれていた)を発見しました。
私たちがしないこと
- ❌ 営業はしません:査定が業者からの電話を引き起こすことはありません。
- ❌ データを転売しません:情報は MyHomePrice の外に出ません。
- ❌ 掲載価格は使いません:署名済みの取引のみ。
- ❌ 利回りを約束しません:範囲を定めたシナリオであり、保証ではありません。
要点
MyHomePrice は、AI による不動産予測、県レベルの再売買指数、実質金利に固定したシナリオを組み合わせたフランス初の一般向けサービスの一つです。公証人の公開データに適用し、1 分で結果、仲介なし。専門家だけのものだったツールを誰にでも:数値は無料、特定の物件について AI の見解が欲しいときは 9.99 €。
MyHomePrice の査定・予測は公開データ(DVF/Etalab、ECB)に基づく参考情報であり、不動産鑑定や投資助言ではありません。